Une Société Civile Immobilière ou SCI est une société spécialisée dans les investissements immobiliers. un père, ses enfants et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; deux frères ou sœurs et leurs conjoints ou partenaires de PACS ; un grand-père et plusieurs petits-enfants, à condition que ceux-ci soient des frères et sœurs ; deux époux ou partenaires de PACS et l’enfant du premier lit de l’un des époux ou pacsé. deux frères et le fils de l’un d’eux (sauf lorsque cette situation résulte du décès de l’un des frères) ; deux époux leurs enfants respectifs non communs ; deux beaux-frères (sauf lorsque cette situation résulte du décès de la sœur) ; deux concubins et leurs enfants communs ; un grand-père et ses petits-enfants qui sont seulement cousins entre eux. En premier lieu, pour être « de famille », la société doit être constituée exclusivement entre : Chacun des associés doit être directement uni aux autres soit par des liens de parenté directe ou collatérale jusqu’au deuxième degré, soit par le mariage soit par le PACS. il y a un seuil de 32000 euros? Ainsi, la SARL de famille peut permettre de bénéficier de la transparence fiscale, de la même manière que la SCI soumise à l’IR. Ainsi, la cession d’un immeuble appartenant à une société soumis à l’IS s’avère plus fiscalisée. Il est donc imposé sur les résultats de la société, en fonction de sa quote part, et ce, même si aucun dividende n’est distribué. Cette option n’est toutefois valable que 5 ans. Enfin, en cas de cession de parts d’une SARL de famille à prépondérance immobilière, l’associé pourra bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers permettant d’appliquer un abattement pour durée de détention des parts sociales. Location meublée. Cette dernière dispose alors d’un double mécanisme de rattrapage : 1.     Au niveau de la société, elle pourra réintégrer dans son résultat fiscal les loyers qui auraient dû être perçus. 1er point : est-ce qu’il y aura de la location meublée au niveau des logements ? Cependant, vous pouvez basculer la SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) pour avoir le droit de faire de la location meublée. La SCI ne pourrait pas conserver le bénéfice de l’IR et que . Il a exercé plus de 12 ans au sein de cabinets anglo-saxons et français en droit des sociétés, fusions-acquisition et capital investissement. Un montage qui permet, en effet, de respecter les objets respectivement civil et commercial de la SCI et de la SAS. une première fois au niveau de la société au taux de l’IS, et, une seconde fois au niveau de l’associé en cas de, 50 % si titres détenus depuis 2 ans et moins de 8 ans, 65 % si titres détenus depuis plus de 8 ans. En effet, elle ne peut pas exercer, même de manière très accessoire une activité civile de location nue. Cependant, dans le cas de la SARL familiale, l’assujettissement à l’IR n’a pas de durée limitée dans le temps. La déclaration s’effectue sur l’imprimé d’ensemble des revenus, à laquelle doivent être joints divers document… En cas de société à l’IR, l’associé est imposé personnellement sur les revenus de la société alors qu’aucun dividende n’est distribué. La SCI se caractérise par des formalités de gestion simplifié par comparaison à la SAS : La SAS constitue une alternative intéressante à la SCI pour investir dans l’immobilier, mais n’est pas nécessairement créée pour les mêmes raisons. Dans ce cas, l’imposition des résultats de la société est réalisée directement entre les mains des associés. Dans le cadre d’une SCI ou Société Civile Immobilière, la société ne peut être constituée que par deux associés au minimum. Si ta SCI faisant de la location meublée (au-delà de la tolérance de 10 % des recettes qui permet de rester à l’IR) est soumise à l’IS il est possible de faire de la location meublée sous une forme sociétale tout en relevant de l’IR via une SARL de famille. Donc la seule solution pour optimiser mon patrimoine immobilier vis à vis de l’IFI est de le vendre. La location meublée en société : SCI ou société commerciale ? Toutefois, lorsque la SCI exerce une activité commerciale, comme la mise en location de logements meublés, elle relève impérativement du régime de l’impôt sur les sociétés (IS), à l’instar de l’ensemble des sociétés commerciales, et donc de la SAS. Le régime de la Société Civile Immobilière (SCI) est souvent envisagé dans le cadre de l’activité de location meublée. Cela semble logique de détenir de l’immobilier en SCI, vu que le terme immobilier figure dans le nom de la société. les conjoints et les partenaires liés par un Pacs. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. Si cette activité répond à des critères commerciaux et relève donc du régime de l’impôt sur les sociétés, certaines exceptions permettent de relever du … SCI à l’IR SCI à l’IS Bureaux équipés SARL de famille Nos outils. La qualité de SARL de famille suppose cependant le respect de certaines conditions. » sera mise à jour significativement Nous vous invitons à cliquer sur ce lien https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/ , vous serez mis en relation avec nos avocats partenaires. A défaut, attention aux conséquences fiscales (V. notamment Location meublée et TVA). Je reçois régulièrement des demandes de votre part, pour me demander s’il est intéressant de faire de la location meublée dans le cadre d’une SCI. S’il est possible d’opter à l’IR lors de la constitution d’une SARL classique, cette option n’est que temporaire et d’une durée de 5 ans au maximum. Cette appellation regroupe en réalité les SARL pouvant bénéficier du régime dérogatoire d’imposition à l’IR puisque cette société est par principe, de droit, soumise à l’IS. Devenez rentier en investissant dans l'immobilier haut rendement en province ! En revanche, lorsque la SCI loue des biens aménagés à usage professionnel, celle-ci … C’est vrai que je parle majoritairement de la location meublée en nom propre, par le biais du statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (régime réel ou micro BIC), par exemple. Nous nous chargeons de toutes les étapes de la procédure jusqu’à l’immatriculation de la société au RCS ou au RM, et ce pour un prix réduit. De manière générale, 2 choix s’offrent aux porteurs de projets immobiliers : La Société civile immobilière (SCI) est une catégorie de société civile très populaire en France, fréquemment choisie par des proches qui décident de constituer une SCI familiale afin d’optimiser la gestion du patrimoine immobilier détenu en commun. Service Des Impôts compétent Pour Votre Activité de Loueur en Meublé Les dispositions légales applicables à la SCI en font une forme sociale qui revêt les principales caractéristiques des sociétés les plus connues, comme la Société à responsabilité limitée (SARL), mais qui offre une flexibilité plus limitée : Si vous envisagez de constituer une SCI, LegalPlace se propose de prendre en charge l’ensemble des formalités de création d’une SCI, ce qui vous permet de vous alléger d’une tâche lourde, en particulier si vous ne disposez pas ou de peu de connaissances juridiques. Co-fondateur et DG de LegalPlace, Mehdi est ancien avocat au Barreau de Paris et diplômé du magistère DJCE. 37 n° 84 et s. ; voir aussi Dictionnaire Permanent Gestion immobilière fascicule Location meublée). Quand choisir la SAS : ce type de société est adapté à un ou plusieurs associés qui souhaitent exercer une activité immobilière commerciale, comme l’achat pour revente ou la location meublée. Prudence donc s’agissant des locations saisonnières ! Votre abonnement a bien été pris en compte. Néanmoins, si la location meublée est facilement compréhensible, le moyen d’y parvenir est complexe. En matière de location en meublée il existe deux statuts, celui professionnel et celui du non professionnel, dont les critères sont les suivants : Nous n’étudierons ici que le statut du loueur meublé non professionnel. LES ATOUTS DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SOCIÉTÉ COMMERCIALE. L’immeuble en question m’appartient via une sci ir, j’ai négocié en vain avec les locataires pour le passé en meublé . SCI ou SCPI : caractéristiques et différences, Créer une Entreprise Individuelle (EI) ou une SASU. Les bénéfices sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu. La location meublée constitue une activité secondaire de la SCI exercée de manière non habituelle : le caractère occasionnel ou habituel de l’activité est apprécié selon la fréquence et la durée des locations. Quand investir dans l’immobilier en SAS ? Il suffit alors que la SAS loue l’immeuble à la SCI (en location non meublée) pour que les règles de chacune des sociétés soient respectées. Du fait de son objet civil, la SCI est soumise par défaut à l’impôt sur le revenu (IR) : à ce titre, les bénéfices réalisés par la société au cours de l’exercice social sont distribués aux associés au prorata de leur participation au capital social, et déclarés à l’administration fiscale sur leur déclaration de revenus. La location meublée de logement d’habitation ( LMNP, Micro Bic ou SCI) est une situation de fait.Elle consiste à louer un bien où le propriétaire a pris le soin de le meubler afin que le locataire n’ai pas à se soucier de la fourniture d’un lit, d’un four …. Si vous faites de la location meublée ou de la location courte durée et que vous faites le choix de la SCI, votre SCI doit obligatoirement être soumise à l’impôt sur les sociétés. Auto-entrepreneur ou EURL : quel statut choisir ? L’amortissement de l’immobilier, à l’exception du terrain, permet mécaniquement de réduire l’assiette imposable de la société. Soumise à l’impôt sur les sociétés, le bénéfice de la société sera imposé directement à son niveau au taux de 15 % jusqu’à 38.120 € et 28 % au-delà. Ainsi, constitue une SARL de famille, la société constituée entre : En revanche, n’est pas « de famille » la SARL constituée entre : En cours d’existence, ce statut peut être remis en cause en cas d’entrée d’un nouvel associé ne répondant pas aux critères. Si la SARL de famille est composée de deux associés à 50 %, chacun pourra percevoir au maximum 23.000€. La SARL « classique » ou SAS sont soumises de droit à l’IS. Je passerai à l'avenir en SARL on en SAS (ou autre) le jour où j'aurais plus de biens exploités générant plus de charges. Notons tout d’abord que le statut de la location meublée impose une liste de meubles et d’équipements qui figure ici. La nature de l’activité qu’elle exerce lui permet de se distinguer des structures commerciales de type SARL, SAS ou SA par exemple. L’autre atout de la SARL familiale est de pouvoir cumuler son régime avec  celui de la Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)  (Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle). Pour ouvrir un PEA, il vous suffit de contacter votre banquier ou toute autre banque. Cordialement, En principe, la location meublée est une activité commerciale Une SCI est, comme son nom l’indique, une société civile. Le passage de la société à l’IS est irréversible. L’équipe LegalPlace.fr, A ce jour j’ai une SCI et on m’a conseillé de changer pour me déclarer en SAS qu’elles seront les avantages par appot a la SCI et les incovenient en sachant que je me sort aucun salaire, LegalPlace Dès lors, la plus-value sera imposée au niveau de la société au taux de l’IS sans possibilité d’exonération liée à la durée de détention. Déclaration de bénéficiaires effectifs, La modification des statuts d’une société, Société à responsabilité limitée (SARL), investir à plusieurs dans l’immobilier, Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), Société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), https://www.legalplace.fr/question-pour-avocat/formulaire/, Limitée au montant des apports au capital social, Civile par nature, avec possibilité d’exercer une activité commerciale (location meublée), Nomination d’un commissaire aux comptes dans certains cas, Dépôt des comptes à la clôture de l’exercice social, Chiffre d’affaires hors taxes inférieur à 7.63 millions d’euros, Le capital social est entièrement libéré, Le capital social est détenu par des personnes physiques à hauteur de 75%. L’associé ne pourra pas dans ce cas imputer le déficit subi par la société dans son imposition personnelle. I. LES LIMITES DE LA LOCATION MEUBLÉE EN SCI, II. De ce fait on peut également exploiter une sorte de faille juridique. Avant d’investir dans un bien immobilier, il est important d’identifier la forme juridique la plus adaptée aux attentes et aux objectifs des associés, notamment sur le plan de la fiscalité et de la gestion. Il peut être opportun dans certaines situations d’acquérir l’immeuble par l’intermédiaire de l’une de ces sociétés lorsque : La soumission à l’IR peut s’avérer pénalisante pour l’associé qui subit déjà à titre personnel une forte pression fiscale. Quels sont vos droits en matière de trouble du voisinage ? De même, à la différence de la SCI, la SARL de famille reste assujettie à l’IR même lorsqu’elle tire plus de 10 % de ses revenus HT d’une activité de location meublée. La SAS est soumise aux obligations incombant à toutes les sociétés commerciales : Plusieurs statuts sont disponibles pour exercer une activité de gestion locative. 2ème point : la responsabilité des actionnaires, comme vous l’avez souligné, est limitée aux apports en SAS, contrairement à la SCI. Vous ne pouvez pas faire de location meublée ou de location courte durée ou de location saisonnière avec une SCI à … Si vous souhaitez faire de la location nue, alors il s'agira de choisir entre SARL IS, SCI IR ou SCI Beaucoup de Français privilégient la SCI. Pour l’administration fiscale, l’activité de location meublée est en effet assimilée à une activité commerciale. Par conséquent, elle est imposée dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) (Articles 35 et 206-2 du CGI). La SCI est alors dite transparente. Comme toute autre société commerciale, la SAS est soumise par défaut à l’impôt sur les sociétés (IS) : Elle peut toutefois se voir appliquer le taux réduit de 15% sur la tranche des bénéfices inférieure à 38 120€ lorsque 3 conditions sont remplies : Pendant les 5 premières années de son existence, la SAS dispose toutefois de la possibilité d’opter pour l’impôt sur le revenu (IR), et est taxée selon les mêmes modalités que la SCI soumise à l’IR. Il convient cependant que la moyenne des recettes HT de nature commerciale des 3 dernières années n’excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales HT réalisées sur la même période (BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 320 et 330). Enfin, en cas d’assujettissement à l’IS, il ne sera plus possible d’utiliser les déficits de la société. La SCI peut alors, dans certains cas, bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). SAS ou SCI signifie détenir et gérer son patrimoine immobilier, tout en contournant le système juridique de la copropriété, réputé pour sa complexité. Dans cette hypothèse, aucune somme n’est distribuée à l’associé mais ce dernier doit payer de l’impôt. Or, il peut être opportun d’opter pour une société commerciale classique (SARL ou SAS) lorsque l’investissement est destiné à réaliser de la location meublée. Si votre but est avant tout commercial la SAS est plus adaptée, si votre but est l’acquisition d’un bien dont vous aurez la jouissance la SCI semble à privilégier. De manière exceptionnelle, l’administration fiscale tolère l’imposition de la société à l’IR lorsque le montant HT des recettes de nature commerciale n’excède pas 10 % du montant des recettes totales HT. L’achat d’un immeuble en société est généralement réalisé à travers une Société Civile Immobilière (SCI). La SARL de famille permet également d’augmenter le montant des revenus tirés de la location en fonction du nombre d’associés. La location meublée est une activité commerciale pour l’administration fiscale, Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), Les conséquences fiscales sur la SCI et ses associés, L’acquisition par une « SARL de famille », liens de parenté directe ou collatérale, Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP)Â, Cf Les avantages de la Location Meublée Non-Professionnelle, L’acquisition par une société commerciale. Cet exercice d'une activité commerciale par la SCI peut impacter son régime fiscal et la soumettre à l'IS. Son caractère civil lui interdit la pratique d'activités commerciales telles que l'achat, la revente, la construction ou encore la location en meublé (assimilée à un hôtel). Une SARL dite « de famille » n’est rien d’autre une SARL classique. Selon l’administration fiscale, une location est considérée comme meublée lorsque les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner à ce dernier un minimum d’habitabilité (BOI-BIC-CHAMP-40-10-20170405 n° 10). Ainsi, lorsque vous investissez dans l’immobilier avec la SAS, vous pouvez faire la location meublée, l’achat, la revente… D’autant plus que SCI et location meublée sont incompatibles dans le cas d’une SCI au régime de l’Impôt sur le Revenu (IR). Contactez-nous au. En effet, alors que la location nue de locaux d'habitation ou de locaux professionnels est considérée comme un acte civil, la location meublée est qualifiée de commerciale. parents en ligne directe (enfants, parents, grands-parents…), ou. ... Certains prennent une 3e voie: ils créent une sas ou une sarl pour pouvoir egalement compter les amortissements même en cas de location nue. D'une durée de vie maximale de 99 ans, une SCI ou une SAS doit compter au minimum 2 actionnaires qui … La plupart du temps, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, c’est souvent à la Société Civile Immobilière (SCI) à laquelle on pense en premier. la location meublée est occasionnelle – si l’activité de location meublée est de courte durée et ne se renouvelle pas chaque année, vous pouvez alors éviter l'impôt sur les sociétés (on considère qu’elle n’est pas « habituelle »). De plus, pour éviter des difficultés lors de l’année de franchissement de ce seuil de 10 %, l’administration fiscale admet que la société conserve le bénéfice de l’IR durant l’exercice de dépassement. Ainsi, il est conseillé d’éviter toute mise à disposition gratuite d’un logement appartenant à une société à l’IS. fasc. L’avantage fiscal est de taille et permet de rendre plus attractif un investissement dans l’immobilier au travers d’une SAS que d’une SCI. Chiffres à l’appui ! Oui oui sarl de famille à l’IR avec location meublée et j’ai le statut LMP, désolé pour ce raccourci. Les bénéfices de la société à l’IS subiront une double taxation : Lorsque la société est assujettie à l’IR en revanche, c’est comme si, d’un point de vue fiscal, l’associé était directement propriétaire de l’immeuble. Nous utilisons des cookies pour améliorer votre expérience avec nos services. Une SCI qui loue en meublé pendant trois ans consécutifs est passible de … Dans le cas d’une SARL ou SAS à l’IS, les revenus sont imposés au niveau de la société. Si cela n’est pas possible, l’acquisition de l’immeuble par l’intermédiaire d’une SARL classique ou d’une SAS, soumise à l’IS, pourra également permettre de bénéficier de nombreux avantages. Il vous suffit de remplir un formulaire rapide en ligne et de nous communiquer les pièces justificatives requises. S’agissant de la fiscalité de la cession des parts de la SCI soumise à l’IS, l’associé cédant sera imposé selon le régime des plus-values sur valeurs mobilières. Par exception, cette forme sociale est soumise aux dispositions générales du Code civil, et notamment ses articles 1845 et suivants. Grâce à l’expertise et à l’accompagnement de nos formalistes, vous aurez la possibilité de créer une SAS à la mesure de vos ambitions. Conseil d'Etat du 28/12/2012, n° 347607: SCI, location meublée estivale pendant 3 ans, activité commerciale La rédaction vous conseille PARTENAIRE : Investir dans l’immobilier en 2021